【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】一年一度的報(bào)稅季節(jié)又來(lái)臨！2015年度綜合所得稅的申報(bào)時(shí)間，將自2016年5月1日起至5月31日為止，永慶房產(chǎn)集團(tuán)契約部經(jīng)理陳俊宏表示，不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)屋、售屋行為，於綜合所得稅的申報(bào)時(shí)皆有節(jié)稅的方式與空間，納稅義務(wù)人除須了解稅法相關(guān)規(guī)定外，也必須著手準(zhǔn)備相關(guān)的證明文件，才能於所得稅申報(bào)上爭(zhēng)取最有利的節(jié)稅空間。
 
因房地合一稅是2016年起實(shí)施，而此次報(bào)稅為2015年有處分不動(dòng)產(chǎn)者，故適用舊制，出售房屋所得應(yīng)列為財(cái)產(chǎn)交易所得申報(bào)，尚不需考量房地合一稅之問(wèn)題。陳俊宏指出，綜合所得稅的各類(lèi)申報(bào)項(xiàng)目之中，與不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)售屋相關(guān)大致可以分為二大類(lèi)：
 
1.售屋：財(cái)產(chǎn)交易所得、財(cái)產(chǎn)交易損失、重購(gòu)自用住宅扣抵稅額；
2.購(gòu)屋：自用住宅購(gòu)屋借款利息扣除額、重購(gòu)自用住宅扣抵稅額；
 
此外，在售屋部分，2015年報(bào)稅有幾項(xiàng)新規(guī)定需要特別留意：1).核實(shí)認(rèn)定課稅，2).若出售的房屋為豪宅，無(wú)法舉證成本，則採(cǎi)房屋實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格的15％為獲利所得，3).所得稅級(jí)距增加45％稅率等。
 
陳俊宏指出，若是出售房屋的實(shí)際價(jià)格減去取得成本及移轉(zhuǎn)費(fèi)用，計(jì)算出的財(cái)產(chǎn)交易所得較低，並能提供相關(guān)證明文件，就可以選擇按實(shí)際發(fā)生的價(jià)額申報(bào)。所謂「取得成本」是指取得房屋的價(jià)金與購(gòu)入房屋達(dá)可使用狀態(tài)前一切必要費(fèi)用，包括契稅、印花稅、代書(shū)費(fèi)、規(guī)費(fèi)、仲介費(fèi)等，以及在房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記完成前，向金融機(jī)構(gòu)貸款購(gòu)屋的利息暨取得房屋所有權(quán)後至出售前，支付能增加房屋價(jià)值或效能非2年內(nèi)所能耗竭的增置、改良或修繕費(fèi)，而「移轉(zhuǎn)費(fèi)用」則包括仲介費(fèi)、廣告費(fèi)、清潔費(fèi)及搬運(yùn)費(fèi)等。
 
也就是說(shuō)，屋主當(dāng)初購(gòu)屋時(shí)，付出的相關(guān)稅費(fèi)、仲介費(fèi)和代書(shū)費(fèi)等，以及購(gòu)屋之後的裝修費(fèi)用，加上購(gòu)屋之前付出的利息，如果能夠提供相關(guān)證明文件，都可以扣抵。
 
陳俊宏提醒，在2015年有售屋者，2016年5月報(bào)稅時(shí)優(yōu)先採(cǎi)「核實(shí)認(rèn)定」方式申報(bào)，前述以實(shí)價(jià)發(fā)生價(jià)額申報(bào)就是一般所謂的「核實(shí)認(rèn)定」；對(duì)於無(wú)法舉證買(mǎi)價(jià)的房屋，則可採(cǎi)「標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定」的申報(bào)方式節(jié)稅；但若出售的房屋是位於臺(tái)北市售價(jià)7,000萬(wàn)元、新北市售價(jià)6,000萬(wàn)元以上的豪宅，還有雙北市以外縣市售價(jià)4,000萬(wàn)元以上的豪宅，且無(wú)法舉證買(mǎi)進(jìn)成本，則依實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格的15％做為售屋所得，然後用土地公告現(xiàn)值跟房屋評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格來(lái)分配。
 
以臺(tái)北市售價(jià)1億元的豪宅為例，陳俊宏說(shuō)明，若提不出買(mǎi)進(jìn)成本，國(guó)稅局將按房地比例(一般是房3地7)，認(rèn)列房屋收入為3千萬(wàn)元，再依房屋收入15％，即450萬(wàn)元作為出售房屋的所得額，再併計(jì)個(gè)人其他所得項(xiàng)目，按5％至45％稅率繳交綜所稅。需要特別留意，若不符合前二項(xiàng)申報(bào)方式的屋主，才能選擇用以下「標(biāo)準(zhǔn)稅率」的方式申報(bào)。
 
陳俊宏表示，以臺(tái)北市而言，一般住宅課稅比例為42％，但若是依「臺(tái)北市房屋標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格及房屋現(xiàn)值評(píng)定作業(yè)要點(diǎn)」而認(rèn)定為高級(jí)住宅者，則課稅比例為48％。舉例來(lái)說(shuō)，2015年出售的房屋位於臺(tái)北市，但無(wú)法提供取得成本及移轉(zhuǎn)費(fèi)用證明文件，若非高級(jí)住宅者，房屋評(píng)定現(xiàn)值為100萬(wàn)元，在申報(bào)所得時(shí)就需填寫(xiě)財(cái)產(chǎn)交易所得為42萬(wàn)元：若是認(rèn)定為高級(jí)住宅者，則需要依照48％來(lái)計(jì)算所得為48萬(wàn)元。
 
從買(mǎi)房子的納稅義務(wù)人來(lái)看，在資金運(yùn)用的槓桿原則下，多數(shù)人會(huì)向金融機(jī)構(gòu)貸款，陳俊宏表示，如果購(gòu)買(mǎi)自用住宅有向金融機(jī)構(gòu)辦理借款，購(gòu)屋借款利息也可以列舉扣除，每年扣除額最高為30萬(wàn)。但每一申報(bào)戶以一屋為限，且房屋為納稅義務(wù)人、配偶或受扶養(yǎng)親屬所有，並以當(dāng)年實(shí)際支付的該項(xiàng)利息支出，減去儲(chǔ)蓄投資特別扣除額後的餘額，申報(bào)扣除。
 
舉例來(lái)說(shuō)，小明在2015年度支出的購(gòu)屋貸款利息共50萬(wàn)元，但他在銀行的利息收入有10萬(wàn)元，在申報(bào)購(gòu)屋借款利息時(shí)，需以50萬(wàn)元減去10萬(wàn)元，得到餘額40萬(wàn)元，但是餘額已超過(guò)申報(bào)額度上限的30萬(wàn)元，因此只能以30萬(wàn)元作為申報(bào)。
 
提醒有關(guān)上述自用住宅，需要有本人、配偶或直系親屬於2015年度完成戶籍設(shè)立，且房屋無(wú)出租營(yíng)業(yè)的情況才行。
 
至於2015年曾經(jīng)以小換大、以舊換新的換屋族，在申報(bào)所得稅的時(shí)候，到底有沒(méi)有節(jié)稅的招數(shù)呢？陳俊宏表示，當(dāng)民眾同時(shí)有購(gòu)屋及售屋行為時(shí)，若購(gòu)買(mǎi)的房屋價(jià)值大於出售房屋，是有機(jī)會(huì)可以依法申請(qǐng)自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購(gòu)自用住宅扣抵稅額」。
 
陳俊宏強(qiáng)調(diào)，「重購(gòu)自用住宅扣抵稅額」一項(xiàng)，由於涉及買(mǎi)、賣(mài)不同角度的交易程序，每每遇到報(bào)稅的時(shí)候，也是民眾最感到吃力的申報(bào)項(xiàng)目。其實(shí)只要把握幾個(gè)重點(diǎn)原則，便可正確檢視自己是否符合申報(bào)條件。
 
1.不論買(mǎi)進(jìn)或賣(mài)出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。
2.購(gòu)屋的價(jià)格必須高於出售的價(jià)格。
3.兩間房屋產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間必須在二年以內(nèi)。
4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。
5.僅限小屋換大屋才可以退稅，大屋換小屋者不適用房的合一稅的規(guī)定